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[楼市政策]中指院:2017年上半年中国房地产政策盘

日期:2017-07-11 14:28:10编辑作者:美高梅娱乐官网

  

  来源:中国指数研究院

  2017年上半年,在强调坚持住房居住属性背景下,地方调控政策差异化明显,热点城市政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,开启“限售”模式且范围不断扩大,同步加强房地产金融监管,着力抑制投资投机性需求。中央出台住房租赁市场管理条例,加快购租并举住房制度建设,深化土地、人口改革,加快长效机制的建立,为房地产平稳健康发展构建良好的环境。

  1.中央坚持住房居住属性,加强房地产金融监管

  1.1两会明确房地产调控目标和方向,继续加强房地产市场分类调控

  坚持住房居住属性,分类调控、因城施策仍是2017年房地产政策主基调。3月两会政府工作报告坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路,坚持以推进供给侧结构性改革为主线,适度扩大总需求,加强预期引导,深化创新驱动,全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作,保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定。报告明确今年国内生产总值增长6.5%左右的宏观目标,强调今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,财政政策要更加积极有效,货币政策要保持稳健中性。针对房地产方面,明确今年房地产市场的三项重点工作:加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时,扎实推进新型城镇化,深化户籍制度改革,今年实现进城落户1300万人以上,加快居住证制度全覆盖。

  

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  多部委召开会议明确今年工作任务,因城分类施策成重点。今年1月,各部委工作会议陆续召开,明确2017年工作任务。全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整结构,提高住宅用地比例,对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。1月6日,央行强调要因城施策,继续落实好差别化住房信贷政策,切实防范化解金融风险。1月10日,银监会提出分类实施房地产金融调控。同时,各部委积极响应中央经济工作会议提出的“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,发改委表示“完善区域协调发展和新型城镇化政策组合”。农业部强调推进农村产权制度改革。财政部表示深入推进财税体制改革。

  

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  1.2中央严控房地产金融业务,加大监管力度防范金融风险。

  货币政策强调注重稳健中性。1月6日,中国人民银行工作会议强调,要保持货币政策稳健中性,综合运用多种货币政策工具,调节好流动性闸门,保持流动性基本稳定。因城施策,继续落实好差别化住房信贷政策。2月21日,中共中央政治局召开会议讨论政府工作报告,会议指出,实现今年经济社会发展目标任务,要稳定和完善宏观经济政策,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。3月10日,中国人民银行行长周小川在等答记者问时表示,住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展,但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整,估计会适当放慢。4月1日,中国人民银行货币政策委员会召开2017年第一季度例会,坚持稳中求进工作总基调,适应经济发展新常态,实施好稳健中性的货币政策,维护流动性基本稳定,引导货币信贷及社会融资规模合理增长。

  加强金融管控,防范金融风险。今年上半年,各部委多次强调防控金融风险,均强调把防控金融风险放到更加重要的位置。2月14日,中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》文,对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等5种行为进行规范。2月17日,央行发布2016年第四季度中国货币政策执行报告,要求严格限制信贷流向投资投机性购,把防控金融风险放到更加重要的位置,加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产泡沫风险等领域的风险监测分析。4月10日,中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见提出,银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制,将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券,以及其他形式的房地产融资纳入监测范围,定期开展房地产压力测试。自去年8月份以来,针对房企的资金监管逐步趋严,此次房企融资渠道限制扩散至私募资管,房企资金监管进一步趋严。同时中央还加强了对政府土地储备相关的金融管理,在明确发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源的,同时要求不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。

  

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  2.地方因城施策,调控政策分化明显

  2.1地方调控政策逐步深化,片区联动施策稳楼市

  多城市政策密集出台,调控城市进一步扩容。2017年上半年,在因城施策的导向下,各地政府积极深化房地产政策调控,多城市楼市政策调整密集出台。调控城市持续增加(地级市、县市),政策区域联动性、创新性增强,截至6月底,有60个地级以上城市和31个县市出台调控,海南、河北从省级全面调控。

  京津冀城市群:环京、环雄安限制力度不断升级

  环京周边多个县级市密集收紧。3月,北京调控进一步升级,非京籍纳税年限由5年调整为连续60个月,同时将商住纳入限购范围,将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求,购买非普通自住房不低于80%。政策升级后,北京首付比例已达到一线城市最高水平。北京出台调控政策后,环京周边县市也集中出台调控措施,其中,河北实行统一限购,其中针对环雄安新区和环首都重点地区,非当地户籍居民购房需提供当地3年及以上社保或个税缴纳证明。廊坊、承德扩大限购范围。张家口崇礼调控升级。保定市区、涿州、涞水、沧州、石家庄、天津、秦皇岛、唐山市中心区、张家口中心城区等地开启限购限贷。

  环雄安新区的区域调控升级。4月1日,国务院决定设立河北雄安新区,规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域。中央指出规划建设雄安新区坚决严禁大规模开发房地产,目前新区三县均已冻结全部房产过户,周边市区县也同步限购限贷,包括廊坊下辖霸州市、文安县、保定下辖徐水区、满城区、清苑区、定兴县、高阳县、白沟新城、高碑店市以及沧州下辖任丘市等,形成了环雄安新区限购范围。

  山东城市群三四线城市调控加强。青岛、济南陆续跟进调控。青岛限购又限售,并提高住房公积金贷款利率。除提高贷款首付比例,济南也加入限售的行列,同时,针对大学本科以上学历的购房者,出台享有本地常住户口居民同等购房的政策。此外,淄博调整住房公积金贷款利率,临沂严格规范商品房预售管理,实行一房一价申报,3个月内不得涨价。

  长三角城市群:中心城市调控再升级,调控收紧趋势向周边持续蔓延

  中心城市中上海加强商住管理,南京将限购范围扩至六合、溧水、高淳,杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年限。同时中心城市周边三四线城市也连续收紧。上海周边嘉兴及嘉兴下辖嘉善、海宁、平湖(包括港区)针对非本地户籍居民限购1套,桐乡限购2套,海盐县限购3套;南通针对二套房调整公积金首付比例,启东市开始限售;苏州张家港市加强市场监管。南京周边镇江句容要求非本地户籍居民购房需缴纳1年社保或个税,淮安针对本地、非本地居民实施差别化限购政策;滁州开始限贷,无锡、扬州限售;镇江、、常州调整公积金首付比例。合肥周边芜湖加入限售阵容。另外,其他城市也陆续收紧,宁波限购限贷,徐州限售,丽水提升公积金贷款首付比例,温州也收紧调控政策,安徽阜阳临泉县开始限价。

  珠三角城市群:环广州深圳、海西城市群、海南等几大城市圈协同调控

  环广州、深圳周边城市调控加码。3月,广州限购升级并扩大限购范围,深圳对商办进行调控。随后,环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。其中,针对非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限,东莞、中山、江门对实施差别化政策,珠海最为严格,提高至5年,并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围。清远、惠州严格加强监管。

海西城市群双核厦门、福州继续加强调控。厦门连续出台政策升级限购门槛,限制本市单身人士购房,将非本市户籍家庭纳税或社保缴纳年限提至3年,并要求通过赠与方式转让住房后再次购买住房需满3年。厦门制定厦漳泉房地产调控联动机制实施方案,与周边城市联动调控。福州同期出台限贷

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